第二节物业管理纠纷涉及的法律知识

　　《中华人民共和国物业管理条例》（选摘）

　　本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。

　　第四章物业管理服务

　　第三十五条物业管理企业应当具有独立的法人资格。

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当根据物业管理企业的注册资本、专业人员和物业管理业绩等，对物业管理企业核定资质等级。

　　物业管理企业应当按照核定的资质等级，承揽相应的物业管理业务。

　　具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

　　第三十六条国家实行物业管理专业人员职业资格制度。

　　第三十七条一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理。

　　第三十八条业主、业主大会选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。

　　第三十九条物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第四十条物业管理企业承接物业时，应当与业主或者业主委员会办理物业验收手续。

　　业主或者业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第三十二条第一款规定的资料。

　　第四十一条物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第三十二条第一款规定的资料交还给业主或者业主委员会。

　　第四十二条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务另行委托，但不得将整项服务业务委托他人。

　　第四十三条物业服务费用由业主和物业管理企业按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则进行协商确定。

　　普通住宅的物业服务收费办法，由国务院计划主管部门会同国务院建设行政主管部门制定。

　　第四十四条物业管理企业根据物业服务合同的约定向业主收取物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　第四十五条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督检查。

　　第四十六条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务价格由双方约定。

　　第四十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用。

　　第四十八条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十九条物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关行政管理部门报告，协助作好救助工作。

　　物业管理企业疏于管理，未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第五十条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对业主、业主大会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当及时处理。

　　第五章物业的使用与维护

　　第五十一条业主应当按照设计用途使用物业。需要改变物业设计用途的，业主应当在征得业主大会和相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

　　第五十二条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变使用性质。

　　确需改变公共建筑和共用设施使用性质的，业主应当报经有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施使用性质的，应当在征得业主大会同意后，报有关行政主管部门批准。

　　第五十三条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定的期限内恢复原状。

　　第五十四条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。

　　第五十五条业主需要装修房屋的，应当按照国家有关规定办理申报登记手续。

　　第五十六条业主应当按照国家有关规定缴纳维修基金。

　　维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。维修基金管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定。

　　第五十七条利用物业共用部位、共用设备设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益中属于业主的部分，应当主要用于补充维修基金，也可以按照业主大会的决议使用。

　　第五十八条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

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