第一节房屋产权租赁纠纷的基本常识

　　房屋产权即房屋所有权，是指房屋所有人依法对其所拥有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。通俗的讲就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，或出售该房屋获取增值，或将该房屋抵押给银行或其他组织、个人进行融资或贷款等权利。房屋产权是国家、集体和公民依法所享有的财产权的主要内容之一，是基本民事权利的具体体现。房屋产权应予以确认，即应进行权属登记，指经国家房地产管理机关进行产权审查，对房屋进行丈量、立界后据以登记，再核发产权证。房屋产权确认后，产权人就开始享有该产权的各项权能，但同时，也必须承担相应的义务(如纳税、保护、履行国家房管部门的有关规定等)。房屋作为一种不动产，是一个与土地不可分割的整体。当房屋发生产权变更时，其房屋与土地自然也就是作为一个整体进行的，而不可能将房屋与土地分割开来处理。在房地产项目销售中，房屋只有拥有产权方能出售，房屋出租也必须具有产权才能进行。但像小区绿地、公路绿化带等公益环境建设部分，就不具备产权的性质。房屋按其所有权的类别可以进行分类，通常我国住宅房屋可划分为：(l)国有住宅；(2)集体所有住宅；(3)私人所有住宅；(4)其他经济组织(如中外合作基金会等)所有住宅。非住宅房屋主要是国有制房产和集体所有制房产，其他经济组织房产只是少量的。

　　房屋产权如进行交易需要一定的程序：卖方要主动提供合法有效的房屋产权证明文件，如产权证书、身份证件等；买卖双方应通过协商，对房屋的配套设施、使用要求、成交价格等达成协议，并签订一份正式的房产买卖书面合同；主动申请接受房地产管理部门的审查，只有经过管理部门的审查合格后，房屋才能交易，买卖双方才能订立合同；根据交易房屋的性质，主动缴纳国家对于房地产交易的各项税收；办理产权转移过户手续。

　　房屋租赁是指房屋产权人通过出租的方式获取租金的交易行为。目前，在我国，因为房屋租赁发生的纠纷屡见不鲜，其主要表现形式有：

　　第一，承租人违反合同，长期拖欠租金。目前这类纠纷在房屋租赁纠纷中成上涨趋势。

　　第二，未经业主或有关部门批准，擅自改变房屋结构和布局而产生的纠纷。近几年来这类纠纷在房屋租赁中占绝大多数。例如某住宅房屋，在未经业主商议的情况下，就私自将其改为超市。

　　第三，由于双方对法律知识淡薄，或图省事，在出租房屋时，特别是在农村，很少签订书面合同，纠纷从而时常发生。

　　第四，为了不交管理费和租赁税，有的业主和承租人串通，以合同、联营、承包的名义变相出租房屋，结果有的承租人不但不交房租，甚至要出租人承担相应的经营责任风险，从而导致双方发生租赁纠纷。由于双方的违法操作，发生纠纷后，往往致使合同无效，双方的利益均得不到保障。

　　第五，多人拒交租金而发生租赁纠纷。这种纠纷主要发生在商业买卖中，一些小商贩为了降低成本，连同附近的几个商贩一同以各种理由拒交租金。当然，这种纠纷平时很少发生，可一旦发生，如果出租人处理不好的话，就极易发生连锁效应，引起市场所有承租人拒交租金甚至索赔损失的事件发生。

　　目前，房屋租赁纠纷已呈现上涨的态势，所以我们应该了解一些避免房地产租赁纠纷的办法和解决纠纷的措施。

　　第一，业主（出租人）要依法与承租人订立租赁合同，合法地出租房屋。只有这样，才能做到有效的减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为有效的措施。要使租赁关系合法、有效，首先就应签定书面的租赁合同，将租赁双方的权利义务在合同中明确约定。其次就是合同内容应符合国家的规定，如房屋是住宅或厂房的，就不能未经有关管理部门审查，便在合同中擅自改变其使用功能，作为商业用途出租或使用。再次，房屋租赁关系，是一种比较特殊的民事关系，它还要求具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在10日内到房屋租赁管理部门登记备案等。可目前在我国，这一工作租赁方往往不予重视。

　　第二，业主在出租房屋之前，应对承租人的经济能力有个具体的了解，不要盲目出租房屋给没有经济能力的人。这类租赁纠纷的发生，完全是由于出租人盲目造成的。现实租赁过程中，一些业主常因自己的房屋空置而心中发慌，所以只要有承租人，不管对方经济能力怎样，就草率地签订合同，甚至未签合同就将房屋交与对方使用。结果当发现对方不交房租时，才注意到其本来就没有支付租金的能力。这种纠纷一旦发生，损失的肯定是出租方。为了避免这种现象的发生，出租人在出租房屋时，可要求承租人作出承诺担保。

　　第三，业主欲出租房前，要全面、客观地对自己的房屋进行整体经济状况的评估，拟定一个合理的租金价格，千万不能要价太高。我们往往看到这样的事件，有些承租人本欲租某个房屋，但由于租金高得承租人实在难以承受，而不得不放弃。而有些承租人，往往事先不了解行情，等住了一段时间才发现租金实在是太高了，此时就很容易发生纠纷。这类纠纷致使出租人的利益难以得到保证，房屋往往长时间没人居住。所以公平、客观的确定租金价格对双方当事人都是有益无害的。

　　第四，承租人不能为了省钱，找那些产权不明、无《租赁许可证》等不允许出租的房屋进行租赁。在租房之前，承租人最好找相关咨询机构咨询一下自己欲租的房屋是否可租，避免因盲目租赁房屋而造成经济上的损失。

　　第五，租赁管理部门等管理机构应进一步加大对租赁市场的监管力度。通过规范管理，严格发证和登记手续，加强检查，将整个租赁市场进行有计划、有秩序的控制。一旦发现有非法租赁行为，要坚决进行处理。此外还应加强对广大民众的宣传，使大家都认识到合法租赁的好处。

　　房屋租赁中关于续租还应注意以下两种情况：

　　一、承租人续租，出租人欲变更租约的情况

　　租约到期，而承租人要求续租，但出租人因为各种原因欲变更原租约条件。此时，如果承租人不同意，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系；如果原承租人同意出租人的条件，应另签定租赁合同，将所有条件写进去，并向房管部门登记备案。而租约到期后，如果出租人没有提出新的条件，而承租人仍然继续交租，则应视为租赁关系延续，属于不定期的租赁关系，出租人没有正当理由时，不得随意终止。租约到期后，如果出租人因某种原因，不愿意继续出租，则承租人应将房屋返还出租人。如果承租人在当地政府规定的或双方约定的时期内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限，承租人也应按期腾房。

　　二、租赁合同期满，出租方由于出差等缘故不能对是否准予承租人续租进行明确表示时的情况

　　承租人因其租约到期，欲搬走的，可通知出租方亲戚朋友，出租方此时不应再收取租金。

　　而承租人如欲续租的，可通知出租人尽快回来，在此期间应按续租处理，可按原租约补交租金，直到出租人作出不愿意续租时为止。承租人在此期间如擅自把房屋转租、转让或转借，或与人交换、出卖、赠与或利用房屋进行非法活动等，均属于侵权行为，出租人回来后可追回原房并要求赔偿损失和返还非法所得，有关部门亦可对其予于罚款或对非法所得予以没收。

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