第三节房屋产权租赁纠纷典型案例分析及处理

　　案例1：未办理登记手续的房屋买卖协议是否有效？

　　2003年5月，路某家因拆迁急需购买二手房一套。经朋友介绍，路某认识了黄某，黄某有三间平房欲出售，路某得知看房后觉得房屋还不错，决定买下。双方经过讨价还价，签订了房屋买卖协议，约定路某以7万元的价格买下黄某产权下面积为69平方米的三间平房。随后，路某一家便就用拆迁补偿金一次性支付了全部房款，安心地住进了自己新买的房子里面，而并没有办理产权变更登记手续。2004年3月，黄某有个儿子刚参军从部队转业回来，家里人给其介绍了一个对象并准备明年结婚，可眼下就是还没有房子。于是，黄某想起了去年自己卖的那套房子，因听说这房子未办理产权登记，是可以收回房子的。因此黄某以自己儿子要结婚为由向路某提出返还房屋的要求。而路某当然不同意，认为：既然双方已经在买卖协议上签了字，而且房款已经一次性付清，房子就应归自己所有，况且房子已经住了快一年了，黄某怎么能说收回就收回呢？双方来到调解委员会请求主持公道。

　　【纠纷调解】

　　调解员接到双方的调解请求之后，经过了解双方签定协议后确实没有去房地产管理部门办理登记手续。在我国，不动产的转让或变更，必须到有关管理部门办理登记手续，不登记，转让行为不生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”房屋作为一种不动产，其转让必须符合国家关于不动产转让的特殊规定，即履行产权变更登记手续。也就是说，房屋的转让应进行变更登记方为有效。在本案中，由于双方仅签订了房屋买卖协议，但自始至终并没有进行过登记，所以该买卖行为不生效，房屋的所有权仍属于黄某所有。尽管路某一家已在房子里居住了快1年，且一次性支付了全部房款，也不能说明刘某已取得了该房屋的所有权。最后，通过调解员的上述讲解，路某认识到了自己的失误，并同意将房屋归还黄某，但黄某应将路某所支付的房款7万元返还给路某。

　　【调解指导】

　　这类因为房产产权未有登记导致的纠纷屡见不鲜，在处理的时候往往要注意以下问题：双方是否知道要办理产权登记手续转让关系才能有效，一般情况而言，发生这类纠纷多是双方对此不很了解，房主因为特殊原因欲将房屋收回时而发生的。其次，要弄清楚我国对于办理登记手续的相关规定，要随时能讲的出，因为如果作为调解员对于这类纠纷最关键的知识都不知道的话，无法使双方认识到自己的错误。在本案中，很显然黄某与路某事先都不知道要办理房产转让登记手续，以为只要签定了协议就可以，所以双方都有过错。但如果对于房主知道要办理登记手续，但买房人不知道的情况，在处理的时候，应以房主过错为主。

　　案例2：不按时支付租金，房东欲解除协议

　　张某是个生意人，去年春天租下了林某的三间临街房屋用作经营服装。双方签定了1年的租赁协议，约定于今年5月份到期。今年4月25日，陈娟找到房东林某欲承租这3间房屋开咖啡厅，而且提出优厚的租金，只是陈娟要求房东林某必须在27日上午9点前交付房屋，以便自己布置房屋后能在月底之前开业。房东林某当即就同意了，并与陈娟签订了为期1年的房屋租赁协议。25日当天晚上，房东林某就找到张某，以张某没有约按照定时间给付租金为由要求提前5天解除合同，并称张某必须于26日晚7点之前归还房屋。而张某则以租赁协议并为到期，自己还要继续承租为由拒不退房，而且认为这样将造成自己生意上的损失。为此，张某来到调委会请求调解。

　　【纠纷调解】

　　调解员接到调解请求后，因为时间紧迫，便立即着手调查。经查证，张某与房东林某签订的房屋租赁协议合法有效，虽没有到租赁期限，合同本身仍然有效，受法律保护。对于房屋租赁合同，《合同法》有相应规定：“承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内尽快支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在本案中，虽然张某没有按时支付租金，但此情形不属于双方约定的解除协议的条件。因此，出租人无权自行解除合同。《合同法》规定了解除合同的方式有：经过当事人协商一致可以解除合同；当事人双方也可以约定解除合同的条件，在解除合同的条件成立时，双方可以依约解除合同。所以，房东如要提前解除合同则需要与张某协商解决。在调解调查中了解到张某的想法是：如可以继续承租则还是按原先的租金支付，如果租金提高就不租了；若房东要求提前解除协议，房东必须给予自己一定的补偿。但房东林某认为对方没有按时交付租金是违约在先，提前5天解除合同理所应当。对此，调解员根据《合同法》的相关规定，与房东作了比较详细的解释：合同以主体双方自愿、公平为原则，虽然双方订有合同，原有合同内容是可以变更的。另外，从充分利用资源的经济效益来看，给对方适当做出一定让步，对于双方的长远利益都是有利的。听了调解人员有理、有据的分析后，林某终于明白了其中的道理，做出了一定的让步，形成调解协议：张某提前5天将房屋归还林某；林某给予张某1000元补偿金。至此纠纷得以顺利的解决。

　　【调解指导】

　　本案例在实际处理过程中，往往容易认为房东的做法很不合理，承租人的利益是受到了损害的表现，但最后两者的利益都得不到保证，承租人最后合同到期，不免会搬走，而房东也会因为时间问题，错过赢利的机会。所以在处理这类事件的时候，应结合合同法关于租赁的相应规定同双方进行讲解，本着从双方的利益出发，长远考虑，在双方之间达成一种平衡的处理方法。

　　案例3：签定的房屋买卖协议无效，买方要求退款

　　乔某是河南洛阳城郊某村的一位农民，今年62岁，膝下有一女一儿，均已结婚。由于其子女现都已成家，并且在城里居住。所以乔某打算把农村自己的这一幢房子卖了，然后到城里，跟自己的儿子一起住。此时正好有一城镇居民王某欲买下这幢房屋。2006年3月，乔某与王某签定了购房合同。该合同约定乔某将楼房一幢卖给王某，价格15万元；房屋的产交权证和宅基地使用权证书由乔某负责办理，王某预交房款5万元，其余10万元在乔某将两证办好后一并付清。该合同签订后，乔某将房屋给了王某，王某也按约定给付了乔某5万元，随即便住进了该房屋。但后来在办理两证的过程中，相关部门拒绝办证，王某要求乔某退还之前所付的定金5万元，乔某无计可施，只好请求该村调解委员会予以解决。

　　【纠纷调解】

　　调委会得知此事后，通过对情况的了解，开始展开调查和证实工作。由于房屋是在办理产权证和宅基地使用权的过程中出现的问题，所以调解员直接找到了相关的管理部门，问其不予办理两证的原因。通过各方的了解，证实了农村住房在转让的同时，随房屋转让的农村集体土地使用权是法律所禁止。在了解这个事实后，调解员立即找到了我国关于土地使用权的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外，1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也有这样的规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此通过对王某讲述上述国家强制性的规定，以及讲明这并非乔某的过错，使王某最终愿意退还房屋，并给予乔某300元赔偿金，而乔某将5万元退还给王某。

　　【调解指导】

　　本案例所描述的情况比较特殊，是特指的城镇居民与农村居民之间进行的房屋买卖交易。在这里应区别对待另一种情况，就是农民之间就各自己的土地以及房屋互相交换。这种互换，如经双方申请，再通过土地管理部门和相关政府部门等批准是允许的。因此，在调解的过程中，应首先熟悉我国法律对城镇居民与农民进行房屋买卖交易的限制。接着要弄清楚无效合同的责任划分，通过对当事人的权利或义务的讲解，使双方达成和解。

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