第一节物业管理纠纷种类

　　物业管理纠纷是指在物业管理活动中，业主、业主大会、业主委员会、物业使用人、物业管理企业以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修、管理活动中发生的争执。

　　近几年来，随着人民生活水平的提高，大量商品住宅的快速建设，使城镇居民在生活条件和住房条件上都有了很大的改善，由于对住宅方面的法律法规不是十分全面，致使居民住房在改善住房的同时也相继引发了大量物业矛盾纠纷，其中大部分原因是因为开发商未能履行售房时的承诺，自然而然许多业主也就将这种不满转嫁到物业公司头上，服务质量好的物业公司也许还会给业主一些解释，如果遇上服务差、管理水平也差劲的物业公司最容易将矛盾纠纷逐步升级，导致纠纷的出现。常见物业纠纷有以下五种：

　　一、物业相邻权纠纷

　　物业相邻权纠纷是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时遇到的一些民事上的纠纷，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。

　　相邻关系中较常行使的权利包括：土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，如果对原有建筑造成损失的，要及时给予补偿。对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放；相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。在建房挖沟时，应当与旁边的邻居房屋以及不动产等保持一定的距离，尽量避免影响他人的房基。同时还要注意的是不要将出水通道流入邻居的土地或者房屋。也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的应予赔偿。

　　二、物业维修养护纠纷

　　一般物业纠纷的产生往往是开发商交付的房屋存在一些问题，多是由于经过几次修理仍不能彻底解决问题或者物业公司在维修时所持有的态度、价格等原因引起的。这种引起纠纷的原因主要是因为营业性物业管理委托合同而在承包当事人之间发生的经营管理权限纠纷所有权和成员权而在业主个体与业主小组、业主会议、业主委员会或住区管委会之间发生的经济事务自治权利义务纠纷；有关单位依物业管理法规应当相互协助而未尽协助职责纠纷等等。很多物业公司对小区的公共设施和公用部分不予以维护，这种做法是不对的，正规的物业公司对小区的公共设施和公用部分负有日常维修的义务和责任，但是属于业主户内自身的房屋损坏或使用人员负责维修，维修费用也是按此原则承担。在一般情况下，业主户内房屋需要维修的，可以要求物业公司派员修理，但费用应由业主承担。

　　三、物业管理服务纠纷

　　物业与业主发生最大的矛盾就在于收费上感到不合理，这是产生纠纷的主要原因。对于物业管理服务纠纷很多业主都遇到过这样的事情，其实，物业服务收费及管理的主要依据是国家发展和改革委员会和建设部制定的《物业服务收费管理办法》，该办法对物业服务收费的性质、范围、成本或支出构成、定价形式、价格形式、监管，以及收费应遵循的原则、账务公开与审计、服务费的交纳责任、空置物业交费、公用事业等单位收费责任作了明确的规定，为规范物业收费打下了很好的基础。服务费是物业管理企业提供服务的基础和报酬来源，所以做好服务收费管理至关重要。

　　四、物业行政纠纷

　　在物业管理行政法律关系中，主要有在物业管理的行政主管机关的行政指导和行政监督的具体行政行为之间的纠纷，以及其他相关行政部门监督管理或干预物业管理活动引起的纠纷。物业行政纠纷一般有两种解释，一种是狭义的，是指机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他社会组织之间发生的具体行政行为争执及连带利益的争执。一种是广义的，其中包括对抽象行政行为即行政规范性文件内容规范的争执。主要体现在物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公平的争执。

　　五、物业债权与产权类纠纷

　　物业债权主要是与物业管理服务有拳合同之债，侵权之债等债权债务关系纠纷。例如物业管理服务违约纠纷、物业管理行为失误致人损害的赔偿纠纷、车辆保管纠纷、无因管理之债纠纷等。物业产权主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共用权辖属范围的确认纠纷，业主团体的所有权与托付物业管理企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，物业使用人与业主及团体之间发生的使用权益确认纠纷等。

　　产生了物业管理纠纷，物业公司和业主委员会及其相应成员应该积极协商、妥善解决。特别是在有明确的合同约定下，更要分清对方的权利义务，依约办事。协商不成，可以申请房地产物业管理部门进行调解，也可以诉诸法院，寻求法律途径解决。

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